Contexto de la consulta vinculante V1041-25
La Dirección General de Tributos (DGT), en una consulta vinculante de 25 de junio de 2025 (V1041-25), analiza cómo deben tratarse en el IRPF los préstamos hipotecarios concedidos a trabajadores de entidades bancarias cuando estos disfrutan de tipos de interés más bajos que los del mercado.
El caso concreto
La consulta parte de una empleada de banca que, junto con su cónyuge, contrató un préstamo hipotecario para su vivienda habitual en condiciones preferenciales. Además, la trabajadora mantenía de forma individual otro préstamo hipotecario con ventajas similares.
Ambos préstamos, inicialmente variables, fueron modificados:
- El primero, en noviembre de 2022, mediante una novación a tipo fijo en condiciones de cliente.
- El segundo, en enero de 2023, tras cancelarse y formalizarse un nuevo contrato a tipo fijo.
En ambos supuestos, la entidad venía atribuyendo a la trabajadora rendimientos del trabajo en especie derivados de las condiciones favorables.
Marco legal aplicable en el IRPF
Definición de rendimientos del trabajo
El artículo 17.1 de la Ley del IRPF establece que se consideran rendimientos del trabajo todas las utilidades, dinerarias o en especie, que procedan de la relación laboral y no constituyan rendimientos de actividades económicas.
Rentas en especie
Por su parte, el artículo 42 LIRPF precisa que se consideran rentas en especie el uso o disfrute de bienes, derechos o servicios a título gratuito o con un coste inferior al de mercado, incluso cuando no suponga gasto real para quien los concede.
En el caso de los préstamos, el beneficio fiscalmente relevante surge cuando el tipo de interés pactado es inferior al normal de mercado.
Criterio de la DGT sobre la valoración
Préstamos concedidos por entidades financieras a sus empleados
La normativa establece que, si la empresa que concede la ventaja se dedica de manera habitual a esa misma actividad —como ocurre en el caso de los bancos—, la valoración no podrá ser inferior al precio ofertado al público.
En este sentido, se entienden como descuentos ordinarios o comunes los siguientes:
- Aquellos aplicados a otros colectivos con características similares a las de los empleados.
- Las promociones generales vigentes en el momento de conceder la ventaja.
- Los descuentos que no superen el 15 % ni los 1.000 euros anuales.
Límites y consecuencias fiscales
Si se exceden los límites anteriores, el exceso será considerado rendimiento del trabajo en especie.
Conclusión de la consulta vinculante
La DGT determina que, cuando las condiciones dejan de ser ventajosas respecto al mercado (como ocurre tras la novación o cancelación y nueva firma de los préstamos mencionados), desaparece la existencia de retribución en especie.
En definitiva, los préstamos hipotecarios de empleados bancarios solo generan rendimientos en especie en el IRPF mientras mantengan condiciones preferenciales frente a las que se ofrecen al público en general.
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