La Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado la consulta vinculante V0977-25, de 9 de junio de 2025, en la que aclara un aspecto relevante del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
El organismo fiscal ha determinado que los gastos de reforma o mejora realizados en una vivienda no pueden considerarse parte del precio de adquisición a efectos de calcular dicho impuesto.
En consecuencia, las reformas no reducen la base imponible de la plusvalía municipal.
El contexto del caso analizado
El consultante había adquirido una vivienda por 180.000 euros y, posteriormente, efectuó reformas por valor de 80.000 euros.
Al vender el inmueble, planteó si esos gastos podían sumarse al precio de adquisición para reducir el importe del impuesto sobre la plusvalía municipal.
La DGT resuelve que no es posible incorporar esas reformas al cálculo, ya que el IIVTNU grava exclusivamente el incremento de valor del terreno urbano, no las mejoras en la construcción.
Qué dice la normativa aplicable
El IIVTNU está regulado en los artículos 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
El artículo 104 establece que este impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos cuando se transmiten por cualquier título (venta, herencia o donación).
No obstante, el texto legal indica que no pueden computarse los gastos o tributos que graven las operaciones de adquisición o transmisión, limitando la valoración al terreno en sí mismo.
La DGT recuerda en su resolución que, conforme a este marco normativo, la comparación debe hacerse únicamente entre los valores de adquisición y transmisión, sin incluir otras circunstancias o inversiones realizadas en el inmueble.
La interpretación de Hacienda
En su conclusión, la DGT señala textualmente:
“La comparación ha de hacerse entre los valores de transmisión y de adquisición, sin tener en cuenta otras circunstancias, gastos o inversiones producidos durante ambas fechas.”
Por tanto, los importes invertidos en reformas, mejoras o rehabilitaciones no se incluyen en el cálculo del valor de adquisición del terreno y, en consecuencia, no reducen la plusvalía municipal que corresponde abonar.
Diferencia entre valor del suelo y valor de la edificación
Uno de los puntos clave que subraya esta interpretación es la diferenciación entre el valor del suelo y el valor de la construcción.
El IIVTNU solo tiene en cuenta el valor del terreno urbano, tal como figura en el Catastro o en las escrituras, y no los elementos constructivos o las reformas que aumentan el valor del edificio.
Esto implica que, aunque una vivienda haya sido reformada o modernizada, el impuesto seguirá calculándose en función del valor del terreno, sin considerar las inversiones realizadas en la edificación.
Implicaciones de la consulta vinculante
La resolución de la Dirección General de Tributos uniformiza el criterio de interpretación y refuerza la idea de que el IIVTNU no admite ajustes por mejoras o reformas.
Este criterio será de aplicación en todo el territorio estatal, incluidos los municipios que gestionan directamente el impuesto, como los del área metropolitana de Madrid.
Con ello, se busca dotar de mayor seguridad jurídica tanto a los contribuyentes como a las administraciones locales, evitando interpretaciones dispares en la determinación de la base imponible.
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